不動産を購入するときの流れ

不動産を購入するときの一般的な流れをご紹介いたします。
よろしければ参考になさってください。

  1. STEP1:購入方針の決定

    住みたい場所

    • 学区、通勤などの所要時間、交通の便、街並み、近隣の利用状況
    • など

    希望条件の優先順位

    • 敷地面積、間取り、方位、接道の幅員
    • など、希望条件を整理することで、希望にマッチした物件を探しやすくなります。

    不動産の価格調査‐相場を知って、購入計画の参考に

  2. STEP2:購入予算の検討

    物件購入の費用の算定

    • 購入する場合、物件自体の購入費用以外にも、必要な費用があります。
    • 例:
    • 税金 不動産取得税、登録免許税、印紙税 など
    • 登記費用
    • 住宅ローンを使用する場合は、これに関する費用
    • 不動産会社に媒介(仲介)を依頼する場合は、媒介(仲介)手数料
    • 引越しにかかる費用

    購入する物件がマンションか一戸建てか、分譲か既存物件かでも必要な費用が異なります。この点にも注意しましょう。

    資金計画

    • 月々に支払える金額には余裕をもって計画をしましょう。
    • ローン返済額のほか、管理費、駐車場代、修繕積立金、光熱費の増加分などの費用もかかる場合があります。
    • 毎月の支出額を把握し、どのくらいの住宅ローンが返済可能かを整理しましょう。
    • 住宅ローンの返済は一般的に長期に渡るので、返済期間を考慮し、ライフプラン(子どもの教育資金など)や金利のことも念頭におきましょう。
  3. STEP3:物件を調べる
  4. STEP4:不動産会社に相談
    • エリア・物件の種類・間取り・予算など、希望する条件を整理し、メモを持参するとスムーズです。
    • 問い合わせだけでは不動産会社との取引が始まるわけではありませんので、 複数の不動産会社に相談することも可能です。
    • 疑問があれば納得するまで確認しましょう。

    弊社にもどうぞお問い合わせください。

    ご希望に合った物件をお探しいたします。

    お電話にて→ 電話マーク0235-22-5121

    お問い合わせフォームにて→ こちらから

  5. STEP5:現地見学を行う

    不動産会社の物件情報と物件の現況が一致しているかチェック

    既存物件は前所有者の維持管理により設備や状態が変化する場合もあります。

    周辺環境のチェック

    • 昼と夜、平日と休日、晴天時と雨天時など、
    • 条件が異なるときのチェックもできるといいですね。
  6. STEP6:不動産会社と媒介契約締結
    • 購入物件が決定し、不動産会社に媒介(仲介)を依頼するときには、媒介契約を締結します。
    • 媒介契約とは、不動産の売買・交換・賃貸借の取引に関して、 宅地建物取引業者が売主と買主の間に立って、その成立に向けて活動する旨の契約です。
    • 売主と買主双方に媒介の不動産会社が付き、二社で売買契約する場合と、 売主と買主の間で一社の不動産会社単独で媒介する場合があります。
    • 媒介手数料には媒介の不動産会社の数には関係なく、法律で上限が定められており、 また、売買契約が成立して初めて発生します。
    • 物件購入の不動産会社との媒介契約では、「一般媒介契約」を結ぶ場合が多いです。
    媒介契約とは 媒介契約の種類は下記の3種類があります。お客様の目的、ご希望により、ご自由に選択していただけます。
    1. 専属専任媒介契約
      • 媒介を一社の不動産会社のみに依頼する契約
      • 他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することは契約で禁止されている
      • 自分で見つけてきた相手方(親戚や知人等でも)についても、不動産会社を通じて取引することが契約で義務付けられている
    2. 専任媒介契約
      • 専属専任媒介契約とほぼ同様
      • 自分で見つけてきた相手方とは不動産会社を通さないで契約することが可能
    3. 一般媒介契約
      • 複数の不動産会社と同時に媒介を依頼できる契約
      • 自分で見つけてきた相手方とも不動産会社を通さないで契約することが可能
      • 明示型と非明示型があり、明示型は媒介を依頼した不動産会社に、 どの不動産会社へ仲介を依頼しているのかを通知する必要があるが、非明示型にはその必要がない
    詳しくは不動産ジャパンのサイトの説明 がわかりやすいです。
  7. STEP7:購入申し込み
    • 購入申し込みから、個別交渉を経て、契約へ至ります。
    • 交渉にあたっては、媒介の不動産会社を通じて購入希望者の要望を売主に伝えます。
    • 売買条件が合わないなど、何らかの理由で契約交渉ができない場合には、 売買契約の締結前であれば、申し込みの撤回が可能です。
  8. STEP:8住宅ローンの申し込み
    • メリット・デメリットを見極め、生活状況などに合ったローンを選びましょう。
    • 将来にわたって返済可能な額で、ゆとりをもった返済計画を立てましょう。
    • 繰り上げ返済により返済期間を短縮することも可能です。 金利や家計の状況により、返済計画の見直しも考慮に入れましょう。
    • 住宅ローンの手続きには、保証料や事務手数料などの諸経費が発生するので、十分に確認しましょう。
    • 公的ローン
      • 財形住宅融資など
    • 民間ローン
      • 銀行、信用金庫、農協など
      • 住宅金融支援機構が民間金融機関を通じて行う『フラット35』
      • など
    • 金利プラン
      • 完全固定金利型
      • 変動金利型
      • 固定期間選択型
  9. STEP9:重要事項説明を受ける

    重要事項説明は法律上、 不動産会社が義務として行う重要な手続きです。
    重要説明事項の内容を十分に理解した上で契約締結に臨みましょう。

    重要事項説明とは 媒介(仲介)や代理を行う不動産会社が、宅地建物取引士をして、 購入予定者に対して賃貸物件や契約条件に関して重要となる事項を説明することです。 消費者保護のため、不動産会社などの宅地建物取引業者に法律として義務付けている制度です。
    重要事項説明のポイント
    • 物件に関する事項
      • 登記された権利の種類・内容等
      • 担保権等消滅
      • 法令に基づく制限
      • 私道に関する制限
      • 電気・ガス・水道の供給施設および排水施設の整備状況
      • など
    • 取引条件に関する事項
      • 代金以外に必要な費用
      • 契約の解除に関すること
      • 手付金の保全措置
      • 損害賠償に関すること
      • 瑕疵担保責任の履行に関すること
      • など
  10. STEP10:売買契約の締結
    • 売買契約は、締結したら正当な理由なく一方的に解除することはできません。
    • 十分契約書の内容を理解した上で臨みましょう。
    • わからないことは不動産会社などに質問して確認しましょう。
    • 必要な書類、印鑑、手付金や媒介手数料などについて、不動産会社に事前に確認しましょう。
  11. STEP11:引渡し
    • 引渡しまでに売主または不動産会社の立ち会いのもと、現地の確認をしましょう。
    • 修繕・クリーニングの完了、付帯設備の状態など不具合がある場合には、引渡し前までに不動産会社と相談し、確認しましょう。
    • 不具合などの理由で予定日に引渡しができない場合には、不動産会社を通じて売主と対応を検討します。
    • 買主:残金の支払い(住宅ローンの場合、融資の実行や取引対象物件への抵当権の設定など)
    • 売主:所有権移転手続き(抵当権の抹消の場合も)、鍵の引渡しなど
    • 同時に行うため、金融機関や登記手続きのための司法書士なども同席するのが一般的です。
    • 必要な書類、印鑑などについて、不動産会社に事前に確認しましょう。
    • 登記関係(印鑑登録証明書、住民票、委任状など)
    • 所有権移転後に買主が負担する費用(税金や管理費などの清算金)
    • 不動産会社への媒介手数料の残金
    • など
  12. STEP12:入居
    • 入居後判明した欠陥については、契約で定めた『瑕疵担保責任』の範囲で売主が負担します。
    • 瑕疵担保責任の期間については、民法では買主が瑕疵を「知った」ときから1年と定めています。 買主と売主の合意により、短縮または伸長が可能です。 通常は、「引渡し後○か月」と責任期間を設定します。
    • ただし、売主が宅地建物取引業者の場合は、少なくとも引渡しから2年以上瑕疵担保責任を 負わなければなりません。
    瑕疵担保責任とは 「雨漏り」や「建物本体の白アリ被害」のような物件の欠陥などを『瑕疵(かし)』と言い、 そのうち、買い主が知り得なかった『瑕疵』を法的には『隠れた瑕疵』と言います。
    隠れた瑕疵が判明した場合、買主は、売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。 また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合などは、契約の解除を求めることもできます。
    このような、物件の瑕疵に関する売り主の責任を法的には「瑕疵担保責任」と言います。
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